Margarita: El Negocio Inmobiliario Se Mueve Al Son Del Mercado Secundario.
El directorio de la
Cámara Inmobiliaria de Venezuela ha informado sobre la caída de la actividad
para este año, aun cuando se evidencian resultados positivos en Lechería,
Anzoátegui, Maracaibo y la isla de Margarita. El presidente de la Cámara
Inmobiliaria de Nueva Esparta, Luis Alejandro Fermín, corrobora el dato.
-Desde
2024, directivos y afiliados de la Cámara Inmobiliaria hemos visto un repunte
de las actividades en las áreas de compra y venta de propiedades y de
operaciones de alquiler, tanto en la parte habitacional como comercial.
A
su juicio, la base para el buen desempeño y el optimismo está en que
“definitivamente Margarita tiene un atractivo que la diferencia del resto del
país y eso se perfila por su condición de destino turístico acompañado por
factores que representan una calidad de vida particular para quienes nos
visitan”
Luis
Alejandro Fermín asume el criterio general respecto a que el sector
inmobiliario impacta positivamente entre los sectores que mueven la economía
nacional y regional al referir que “en el caso de Nueva Esparta hay que
resaltar lo que podemos definir como el costo de oportunidad y hay que
aprovecharlo”
Es
así como menciona lo que localmente el sector privado ha destacado como la
reafirmación del Puerto Libre, tradicional régimen de ventajas arancelarias en
mercancías importadas que atrae a visitantes en una actividad que promueven
como “turismo de compras”.
Refiere
asimismo la percepción de crecimiento de la actividad inmobiliaria sobre la
base de operaciones de compra y venta reportadas por los afiliados a la Cámara
que preside, en cuanto a la continuidad de una tendencia en años recientes “de inversiones
de personas radicadas en el exterior que han trasladado su hábitat a la isla por
su atractivo natural y de calidad de vida por ser destino turístico”.
Pero
en materia de estadísticas oficiales, en consultas hechas por El Estímulo entre algunas
firmas de corretaje inmobiliario, destaca la ausencia de información directa de
las oficinas locales del Servicio de Registros y Notarías (Saren).
Sin
financiamiento no hay paraíso
El
balance de la actividad inmobiliaria en todo el país establece que la crisis en
el mercado de nuevas edificaciones, tanto habitacionales como comerciales, es
la consecuencia natural de la parálisis del sector de la construcción.
En
el caso de Margarita ya en El Estímulo se ha reseñado esta realidad que
persiste y así lo ratifica Luis Alejandro Fermín.
-Haciendo
referencia a lo que es el mercado primario, obviamente dependemos del sector
construcción, que tiene años paralizado. Por una parte, por el impacto
inflacionario en el área comercial de los materiales, pero hay algo que hay que
recalcar: la ausencia de financiamiento bancario.
La
referencia general de los gremios empresariales y de los análisis es que sin
financiamiento bancario no se logra reactivar totalmente la economía.
“No
solamente para la construcción”, precisa Fermín: “También y de forma inmediata
para el sector inmobiliario. Hay gente, además, que compraba a través del
crédito con una hipoteca de primer grado y eso le facilitaba tener una
vivienda. En este momento no existe eso. Los créditos con los bancos son muy
pequeños y a una tasa que definitivamente no es atractiva”.
Recuerda
que ya antes de la pandemia el sector construcción en Nueva Esparta entraba en
declive y desde el 2020 en adelante se complicó por las limitaciones de
movilidad. Lo que en el caso de Margarita fue más agudo para el transporte de
materiales por la condición de insularidad.
El
dirigente empresarial margariteño plantea, sin embargo, la visión local en el
trabajo relacionado al mercado secundario y la mejora de los condominios para
evitar la desvalorización de las propiedades.
-Hay
que recalcar algo muy importante y es que debe haber confianza para poder hacer
las inversiones. A mí no me cabe la menor duda de que hay gente que quiera
hacer las inversiones. Por supuesto que las hay. Pero las reglas de juego, las
condiciones, no están claras en este momento. La seguridad jurídica es una de
las más importantes.
Igualmente
menciona la situación de los servicios básicos: “Nadie va a hacer una inversión
cuando hay fallas en este sentido, como luz y agua en la isla, cosas que
realmente son importantes a la hora de construir”.
¿Y
si terminamos lo que falta?
-Hace
unos días conversé con una persona que es inversionista constructor que me
estaba hablando justamente de recuperar todas aquellas construcciones que no
fueron terminadas por diversas razones y eso es un mercado atractivo. Han
quedado en Margarita varios proyectos inconclusos a partir de la parálisis del
sector construcción. Están a medio terminar en una proporción bastante
adelantada y en general son recuperables.
-Hay
algunas en el sector comercial, ¿también en el área de vivienda?
-Muchas.
Por eso digo que también hay que ver esa oportunidad, porque siempre hay la
posibilidad de negociar con alguien que tenga el proyecto y capacidad para
invertir.
-¿Cuáles
son las condiciones para reactivar esos proyectos? Como ya usted señaló, no hay
financiamiento, hacen falta reglas del juego claras y seguridad jurídica. ¿Cuál
es el planteamiento institucional de parte la Cámara Inmobiliaria? ¿Hacia dónde
se dirigiría para que se creen las condiciones para reactivar?
-Los
sectores construcción e inmobiliario van de la mano. Eso significaría un factor
importante dentro de una visión de desarrollo para tomar en cuenta en lo que
respecta a la necesidad de generar confianza y seguridad jurídica. En el sector
empresarial margariteño hemos hecho ese planteamiento como un clamor. Es
iniciativa permanente de todas las cámaras afiliadas a Fedecámaras Nueva
Esparta.
Y
adicionalmente tenemos que enfocarnos en la optimización de los servicios. Eso
es una garantía para cualquier inversionista y también para darle calidad de
vida a las comunidades, que también interesa como sector inmobiliario
productivo y en general como destino turístico. Hay esfuerzos que se han hecho
desde el sector público, pero aún hay fallas.
Obviamente,
por ser isla estamos dependiendo de tierra firme para el agua y la
electricidad, sobre lo cual la empresa privada ha presentado estudios y
proyectos dirigidos a la formación de empresas mixtas con el Estado. No es
imposible de resolver porque la inversión de la empresa privada en esos
sectores será determinante. Hay que hacer una apertura en este sentido, tanto
empresa privada como gobierno. Hay que ir de la mano porque es la única forma
de poder despegar tanto en la parte del sector inmobiliario como en cuanto al
desarrollo de la economía insular.
-¿Es
el mercado secundario el foco activo en el negocio inmobiliario?
-Dependemos
mucho del sector secundario porque al no haber construcción hay oportunidades
en las que se pueden promover inversiones en las áreas ya edificadas. Eso nos
ha permitido superar el estancamiento. Estamos en constante movimiento y hay
que destacar que algunas inversiones externas han tenido impacto positivo.
Ha
habido un incremento en el porcentaje de operaciones a pesar de que no hay
cifras a partir de los registros y del Servicio Autónomo de Registros y
Notarías (Saren). Me inclino a estimar que el porcentaje se ubica en 20% más de
operaciones en relación a 2024, de acuerdo a los datos que manejamos con
regularidad y diariamente de nuestros afiliados y en general del corretaje
inmobiliario certificado.
–¿Manejan
la cantidad de metros cuadrados o de unidades de vivienda en venta en el
mercado secundario?
-Muy
en términos generales por la ausencia de reportes oficiales desde las oficinas
de registro y sobre la base del seguimiento cotidiano y aún parcial de
operaciones que transmiten a la Cámara nuestros afiliados.
Oferta
por sectores
El
presidente de
Camiene comenta que es en el mercado secundario donde el corretaje
inmobiliario focaliza estrategias de seguimiento de oferta y demanda para
detectar evolución de precios en áreas urbanas con características que influyen
en el valor de los inmuebles.
-Si
un apartamento está ubicado en un condominio bien mantenido, eso incrementa el
precio porque la oferta es calidad de vida.
De
esta manera hace precisiones en relación con las características de municipios
en los que se registran determinados atractivos: “No es lo mismo un inmueble,
por ejemplo, en el municipio Mariño de Porlamar, aun cuando esté cerca del mar,
que uno en Playa Moreno, municipio Maneiro de Pampatar, cerca de Playa El Ángel
y del crecimiento comercial de la avenida Aldonza Manrique, en la que son habituales
espacios de reunión social y de esparcimiento gastronómico y entretenimiento”.
Afina
aún más la comparación y detalla que hay zonas que pueden estar cerca de
comunidades denominadas “socialmente vulnerables” donde el concepto de calidad
de vida influye en el valor del inmueble “porque se toman en cuenta los
alrededores y el entorno; es decir que cuando se adquiere una propiedad el
propósito es que la inversión se revalorice en el tiempo”.
Y
en la descripción de cómo se detecta el incremento de las negociaciones en
áreas específicas de la isla, insiste en que “el municipio Maneiro es
característicamente uno de los más atractivos en estos momentos por una amplia
variedad de servicios, eficiente alumbrado público, seguridad, permanente
movimiento en centros comerciales, restaurantes y espacios de recreación,
cadenas de farmacias, de automercados y tiendas por departamentos”.
-
¿Cómo se han comportado los precios del metro cuadrado en la isla durante este
año? ¿Suben, bajan? ¿Cuál podría ser el promedio de precio del metro cuadrado?
-Frente
a la paralización de la construcción es complicado establecerlo con precisión.
Hay parámetros a partir de estimaciones elaboradas por el Colegio de Ingenieros
local que apuntan al valor del metro de construcción, tomando en cuenta precios
de materiales tradicionales desde bloque de cemento y las cabillas, de entre
800 y 1.000 dólares, pero a la hora de las ventas en el precio influirá el
entorno del inmueble.
Por
ejemplo, un apartamento de 80 m2 en la comercial avenida Aldonza Manrique
tendría un precio de 80.000 dólares con 1.000 dólares el m2; mientras que en
una urbanización cercana como “Jorge Coll” uno de 40 m2, podría valer la mitad.
En Porlamar, en una zona menos exclusiva de la avenida “4 de mayo”, un apartamento
de 60 m2 podría estar en el orden de los 16.000 dólares. Y hacia el Wyndam
Concorde y en una zona de lujo cercana como El Morro, el m 2 de un apartamento
bien equipado podría llegar a 1.500 dólares.
-¿Qué
se mueve más: apartamentos y casas de lujo o unidades más bien de estratos
medios?
-Básicamente
a nivel de lo que se define como estratos medios, dado, por una parte, a las
limitaciones de financiamiento que ya he anotado y, además, porque influyen
precios de mercado más en la capacidad adquisitiva y de ahorro de sectores
profesionales o pequeños y medianos comerciantes. Inmuebles de lujo son los que
ya desde hace años fueron construidos, algunos de los cuales han sido comprados
en tiempos recientes por inversionistas que escogieron a Margarita para
temporadas vacacionales. Otros aún pertenecen a familias que han fijado
residencia en el exterior.
El
“toque” foráneo y los potenciales compradores
Fermín
no deja de lado observaciones que se han formulado a la demora en el
procedimiento legal para inversionistas extranjeros que desean adquirir
propiedades, atraídos, reafirma “por las características ya descritas de la
isla como destino turístico con mercadeo internacional y por su creciente
calidad de vida”.
Margarita
sigue siendo el tradicional destino vacacional y de esparcimiento del
venezolano. Foto: @margarita_ve
En
ese sentido, el dirigente gremial inmobiliario explica que ya no aplica la visa
de rentista para verificación de la disponibilidad real del capital declarado
por el comprador internacional, porque debía tramitarse en el país donde hay
consulado venezolano, lo cual limitaba al inversionista que residía en otra
nación.
En
consultas en sectores empresariales y más específicamente entre profesionales
del corretaje inmobiliario, se conoció parte del proceso de la visa de
inversionista que también debe ser solicitada desde el consulado de Venezuela
en el país donde reside el comprador.
En
Margarita, por ser territorio insular y fronterizo, se procesa en la Zodi (Zona
de Defensa Integral) que establece el trámite de verificación de legitimación
de capitales. También se gestiona y procesa la visa de negocio.
Al
establecerse el origen del comprador y del capital, y antes de llegar al
registro se pasa por el Saime y la Zodi donde se revisa un expediente de los
recaudos exigidos, en presencia de la persona adquiriente del inmueble y su
correspondiente asesor legal.
-Lo
más importante es tener la visa ya aprobada y llegar a la isla. Es fundamental
que el comprador extranjero esté correctamente asesorado y en la Cámara
Inmobiliaria disponemos de profesionales capacitados en tal sentido.
Fermín
destaca que han identificado un sector definido como “turismo senior”,
potencialmente atraído hacia la adquisición inmobiliaria e integrado por
personas que estarían motivados a residir en la isla para su retiro: “Ya no son
en el segmento conocido como adultos mayores ni de tercera edad. Ahora son
conocidos como de la "juventud plateada" o "economía
plateada". Son personas con una determinada capacidad económica que buscan
calidad de vida para su retiro. Y la perciben en paz y su felicidad, en Nueva
Esparta”.
Luis
Fermín también relaciona el repunte en el mercado secundario con una activación
del área de alquileres.
-La
información que recogemos a través de nuestras redes y directamente de los
afiliados a la Cámara Inmobiliaria es que se han ido progresivamente
solicitando alquileres fijos a partir de contratos por temporada, que es lo
tradicional; y en este momento más cuando se acerca la época de Navidad y fin
de año. Margarita sigue siendo el tradicional destino vacacional y de
esparcimiento del venezolano, y es que ya la gente viene a vacacionar o en
fines de semana, organiza bodas, el turismo religioso, de aventuras y
deportivo, asiste a eventos, a congresos y de ahí puede surgir al alquiler
fijo.
En
ese sentido, explica que es frecuente el reporte de los afiliados a la Cámara
Inmobiliaria en cuanto a que entre los visitantes surgen preguntas: “Cómo está
el mercado y cómo está la calidad de vida y qué oportunidad proporciona Nueva
Esparta para quedarse un tiempo…”. Y se quedan.
Fuente:
www.informe21.com
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